Branchenriesen wie Vonovia oder Unibail-Rodamco kaufen kleinere Konkurrenten für viel Geld – so wie schon kurz vor der Finanzkrise 2008. Zeichen für eine erneute Übertreibung am Markt? Übernahmefieber ist angesagt
Rolf Buch, Vorstandschef von Deutschlands größtem börsennotierten Konzern Vonovia, ist auf Einkaufstour. Vergangenes Jahr beschloss Buch die Übernahme der österreichischen Conwert mit ihren rund 24.500 Wohnungen für 2,7 Milliarden Euro. Jetzt soll Vonovia auch noch die Wiener Buwog mit ihren 49.000 Wohnungen in Deutschland und Österreich schlucken – und käme damit rechnerisch auf einen Bestand von über 400.000 Einheiten.
„Die Buwog passt hervorragend zu unserem Unternehmen“, sagt Buch. „Die jeweiligen Wohnungsbestände ergänzen sich perfekt.“ 29,05 Euro in bar bietet die Vonovia pro Anteilsschein. Nehmen die Buwog-Aktionäre das Angebot mehrheitlich bis zum 12. März an, würde der Dax-Konzern die Wiener für 5,2 Milliarden Euro bekommen.
Nicht nur Vonovia hat Übernahmefieber. Auch Christophe Cuvillier, Vorstandschef der Unibail-Rodamco, will dazukaufen und das Portfolio von Europas größtem börsennotierten Gewerbeimmobilienkonzern kräftig ausbauen. Umgerechnet 12,8 Milliarden Euro bietet der auf Einkaufszentren spezialisierte Pariser Gigant für den australischen Mitbewerber Westfield. Gelingt der Deal, würde der weltgrößte Shoppingcenterbetreiber mit einem Portfolio von 104 Konsumtempeln in Europa, Nord- und Südamerika sowie im asiatisch-pazifischen Raum entstehen. Die Übernahme „schafft eine starke Plattform für künftiges Wachstum“, sagt Cuvillier.
Rund um den Globus sind Immobilienkonzerne im Übernahmefieber. Das zeigt eine Auswertung des Wirtschaftsinformationsdienstes Thomson Reuters. Danach gab es im vergangenen Jahr rund 3300 Übernahmen und Zusammenschlüsse von börsennotierten Immobilienfirmen im Gesamtwert von rund 313,5 Milliarden Euro. Eine solche Größenordnung gab es schon einmal: im Jahr 2007 – dem Jahr, in dem die Finanzkrise schleichend begann. Damals gab es weltweit rund 2500 Fusionen unter Immobilienkonzernen im Gesamtwert von 380 Milliarden US-Dollar. Deutet der aktuelle Boom bei Fusionen und Übernahmen nun wieder auf eine Übertreibung hin?
Einer der größten Deals des Jahres 2007 war ausgerechnet der Zusammenschluss des niederländischen Shoppingcenterbetreibers Rodamco mit dem französischen Immobilienkonzern Unibail – woraus eben jenes Unternehmen hervorging, das aktuell wiederum eine der größten Übernahmen plant. Damals folgte auf den Rieseneinkauf das Chaos. Kurz nachdem am 25. Juni 2007 aus den beiden Unternehmen Unibail-Rodamco geworden war, gingen weltweit die Kurse der Immobilienaktien auf Talfahrt. Bald darauf folgten die Aktien der Banken dem Sog. Sie hatten den Immobilienfirmen immer höhere Kredite gewährt, damit die immer teurere Liegenschaften kaufen und Übernahmen stemmen konnten. Keine 15 Monate später musste am 15. September 2008 die US-Investmentbank Lehman Brothers Insolvenz anmelden. Die Finanzkrise raste wie ein Lauffeuer um den Erdball.
„Der Merger von Rodamco und Unibail erwies sich als einer der letzten Warnschüsse vor der Finanzkrise“, sagt Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der International Real Estate Business School IREBS der Universität Regensburg. „Der Zusammenschluss zeigte, dass der Boom der Immobilienaktien im Sommer jenen Jahres seinen Gipfel erreicht hatte.“ In den Jahren zuvor hatten die Aktienkurse börsennotierter Betongoldgesellschaften stetig neue Höhen erreicht. Dann war auf einmal alles vorbei. Am stärksten traf es in Deutschland die IVG. Der Aktienkurs der hoch verschuldeten Immobiliengesellschaft rauschte um mehr als 90 Prozent in die Tiefe. Am Ende musste die Bonner Gesellschaft Insolvenz anmelden.
Jetzt, elf Jahre später, treibt Privatanleger und Profiinvestoren die Sorge um, dass nach dem massiven Anstieg der Zahl der Unternehmensübernahmen abermals ein Kurssturz bei den Immobilienaktien drohen könnte. „Damals wie heute sehen die Konzerne keine Möglichkeit mehr, organisch zu wachsen, und versuchen deshalb, Umsatz- und Ertragssteigerungen hinzuzukaufen“, sagt Sebastian.