Offene Immobilienfonds gehören zu den Lieblingsprodukten der Deutschen, daher muss auf Anlagealternativen ausgewichen werden. Doch es wird immer schwieriger, renditeträchtige Immobilien auf dem Markt zu finden, er ist nahezu leer gefegt. Mehr als die Hälfte der etwa 15 offenen Immobilienfonds nehmen deshalb keine weiteren Anlagegelder auf.
Manager der Immobilienfonds legen die Gelder in Gewerbe-Objekten an – etwa in Bürohäuser, Einzelhandels-, Gastronomie- und Lagerflächen oder Hotels. Aber das ist in der aktuellen Situation am Immobilienmarkt einfacher gesagt als getan, aus diesem Grund müssen Anlagealternativen gefunden werden, erklärt Sonja Knorr, Immobilienexpertin der Ratingagentur Scope:
Suche nach Anlagealternativen
„Die Immobilien sind teuer, und genau darin liegt auch ein Stück weit das Problem, dass die Fonds geeignete Objekte finden, die sie in ihre Portfolios legen können.“
Denn nicht nur die Immobilienfondsmanager sind auf der Suche nach interessanten Objekten. Der Markt ist leer gefegt: In diesen Zeiten niedriger Zinsen sind sowohl private Anleger als auch große Investoren aus Amerika oder Asien auf der Suche nach Anlagealternativen.
Hatten die Offenen Immobilienfonds in der Finanzkrise Schwierigkeiten, ihre Objekte am Markt zu verkaufen – damals 
benötigten sie Liquidität, um die Anleger auszuzahlen – ist es jetzt also umgekehrt: Sie haben Probleme, die Gelder anzulegen. So sagt Thomas Beyerle Research-Chef der schwedischen Immobilienberatungsgruppe Catella:
„Die Situation ist nicht so gefährlich wie 2007, denn es wurden relativ viele Sicherungsmechanismen eingeführt für die Produkte selbst. Aber was man natürlich schon beachten muss ist, dass mehr denn je noch mehr Kapital in Immobilien fließt. Wir reden hier von ungefähr dem Dreifachen, was im Jahr 2017 in Immobilienprodukte fließt als es im Jahr 2007 war.“
„Genau hinschauen, welche Immobilien man ankauft“
Doch bleibt das Geld der Anleger auf den Konten der Fonds liegen, bringt es in diesen zinslosen Zeiten keine Rendite. Zu viel Geld wollen die Manager der Immobilienfonds deshalb gar nicht einsammeln, sagt Sonja Knorr von Scope:
„Man muss hier eine sehr selektive Strategie fahren. Die Fonds haben auch aus den Fehlern der Vergangenheit gelernt und nehmen daher auch nicht alles Anlegergeld an. Nichtsdestotrotz- der Markt ist heiß umkämpft, und insofern muss man genau hinschauen, welche Immobilien man ankauft.“
Mehr als die Hälfte der etwa 15 Offenen Immobilienfonds ist deshalb derzeit geschlossen. Denn sie versuchen nur in solche Objekte zu investieren, die eine gute Rendite bringen. Weil die schwer zu finden sind, versuchen sie, die Geldzufuhr der Anleger zu beschränken. Dann geben sie für eine gewisse Zeit keine neuen Anteile aus. Ältere Fonds haben schon einen gewissen Bestand – und eine sehr gute Vermietungsquote von knapp 95 Prozent. Anleger können aber auch auf neue Fonds ausweichen – drei der fünfzehn sind allein im vergangenen Jahr neu aufgelegt worden. Die freuen sich noch über Geld, sagt Immobilienfondsexpertin Knorr:
„Die neuen Fonds haben eben den Vorteil, nicht so hohe Liquiditätsquoten vorhalten zu müssen. Das hilft bei der Rendite.“
Logistikimmobilien anstelle von Einzelhandelsobjekten
Zuletzt haben die Offenen Immobilienfonds im Schnitt 2,5 bis 3 Prozent abgeworfen – das ist für eine relativ sichere Anlage im aktuellen Zinsumfeld recht ordentlich. Die älteren Fonds sind jedoch breiter aufgestellt, haben in verschiedenen Ankaufphasen und Regionen Immobilien erworben – je nach Ausrichtung des einzelnen Fonds.
Anleger sollten sich also kundig machen, in welche Objekte der Fonds investiert hat. So sollte etwa der Anteil an Einzelhandelsobjekten nicht zu hoch sein. Denn wegen der zunehmenden Bedeutung des Online-Handels stehen in den Innenstädten immer mehr Geschäfte leer. Dafür sind mehr Logistikimmobilien gefragt, wie z.B. Lagerhallen. In Deutschland wurden in den vergangenen Jahren viele Luxuswohnungen gebaut, die reißenden Absatz bei asiatischen Investoren fanden. Hier droht ein Risiko – aber von diesem Segment lassen die Fondsmanager die Finger, sagt
Immobilienexpertin Knorr:
„Es bleibt am Ende des Tages wirklich sehr immobilienspezifisch. Und wenn man die richtige Immobilie am richtigen Standort im richtigen Markt hat, kann man hier durchaus Rendite generieren. Grundsätzliche Überhitzungstendenzen, die jetzt auf einen Markt oder eine Immobiliengattung zurückzuführen sind, sehen wir hier allerdings nicht.“
Experten sehen keine Blase
Viele Fondsmanager wollen sich in diesem Jahr vor allem in Deutschland weiter nach Objekten umsehen. Denn die Gewerbeimmobilien sind zwar teurer geworden. Aber die Preise seien nicht nur wegen der starken Nachfrage gestiegen, sondern auch wegen des guten Wirtschaftswachstums. Die Experten jedenfalls erkennen in diesem Bereich in Deutschland noch keine Blase.