Politische Agenda – Die Parteien konzentrieren sich in ihren Wahlprogrammen bei Immobilien-Themen auf das Segment „Wohnen“. Dies werde der Bedeutung von Gewerbeimmobilien nicht gerecht, meint JLL-Deutschlandchef Timo Tschammler und appelliert an die Politik, auch das Gewerbesegment in den Blick zu nehmen.
„Wir wollen, dass Wohnen überall bezahlbar bleibt“, ist im Wahlprogramm der SPD zu lesen. Bei der CDU heißt es: „Wir wollen Leuten helfen, die Wohnungen bauen.“
Keine Frage, bezahlbarer Wohnraum ist Pflichtprogramm und muss mit Blick auf die Wohnungsknappheit und die in der Folge steigenden Mieten und Kaufpreise weiter angegangen werden. Doch reicht der Fokus aufs Wohnsegment aus? Ein Großteil des Bestandes in Deutschland sind Gewerbeimmobilien – angefangen bei Büros bis hin zu Lagerhallen und Ladenflächen. Ihre Bedeutung für die deutsche Wirtschaft ist essenziell. Warum sind sie dann noch nicht auf der unmittelbaren politischen Agenda? Muss nicht die gesamte Immobilienwirtschaft als einer der erfolgreichsten Wachstumstreiber des Landes auf die politische Agenda?
Politische Agenda – Gewerbeimmobilien gehören auf die To-do-Liste
Zwei der zentralen Punkte in den Wahlprogrammen sind – und das verwundert nicht – Wirtschaftswachstum und Wohlstand. 
Und genau hier spielen Büro-, Lager- und Industrieimmobilien genauso wie Shopping-Center und Ladenflächen eine erhebliche Rolle. Sie bilden die Grundlage für Entwicklung und Erfolg unserer Volkswirtschaft – im Inneren wie im Wettbewerb nach außen. Sie sind Ort für Zusammenarbeit, Inspiration und Wissensaustausch und bieten Raum für wichtige, ein Land voranbringende Innovation.
Immerhin arbeitet einer von drei Erwerbstätigen in Deutschland in einem Bürogebäude. Das alleine schon zeigt, welch grundlegenden Wertschöpfungsfaktor Gewerbeimmobilien für die deutsche Wirtschaft darstellen. Darüber hinaus schafft eine prosperierende Immobilienbranche eine große Zahl an Arbeitsplätzen, nach einer aktuellen Erhebung des ZIA handelt es sich in Deutschland um rund vier Millionen Erwerbstätige.
Hinzu kommt, dass Gewerbeimmobilienmärkte aufgrund der weiter fortschreitenden Urbanisierung und des Wachstums der Großstädte aktuell enorm unter Druck stehen. Die Leerstände sinken. In einzelnen Märkten hat die Leerstandsrate Tiefstände erreicht, nachweislich ein Hemmnis für das Wirtschaftswachstum.
Politische Agenda – Obwohl es also höchste Zeit ist, thematisiert keines der Wahlprogramme von CDU/CSU, SPD, FDP, Bündnis90/Die Grünen und Die Linke die Belange der Eigentümer und Nutzer von Gewerbeimmobilien. Einen ersten richtigen und wichtigen Schritt in Richtung Schaffung von Flächen und sinnvolles Nebeneinander von Gewerbe, Freizeit und Wohnen hat die derzeitige Regierung im vergangenen März mit der Einführung des neuen Gebietstyps „Urbanes Gebiet“ gemacht. Wir brauchen mehr von diesen Initiativen.
Mehr Ausgewogenheit zwischen Angebot und Nachfrage
Unbestritten ist, dass wir gerade in den Städten mehr Wohn- und Büroraum brauchen. Eine stärkere Deregulierung ist daher einer der wichtigsten Punkte, die schnell angegangen werden sollten. Die Mietpreisbremse hat Bundeskanzlerin Angela Merkel bereits für wirkungslos erklärt. Die Politik muss Anreize für Neubautätigkeit schaffen. Zum Beispiel über schnellere und strukturierte Baugenehmigungsverfahren sowie beschleunigte Grundstücksvergaben. Hier spielt auch die fortschreitende Digitalisierung eine Rolle, deren Möglichkeiten zur Automatisierung und Standardisierung auch für behördliche Abläufe stärker genutzt und gefördert werden sollten. Hilfreich für eine verbesserte Angebotssituation ist zudem das serielle Bauen, was aktuell durch die unterschiedlichen Landesbauordnungen eher blockiert wird. Es wird Zeit, diese stärker an der Musterbauordnung auszurichten und einen einheitlichen Standard zu schaffen – für höhere Planungssicherheit, geringere Planungskosten und eine schnellere Realisierung von Projekten.
Ohne Anreize und Erleichterungen weniger Entwicklung und Investition. Ergo auch weniger Produkt und weiter steigende Knappheit.
Knappheit durch mehr Investitionen begegnen
Man kann nicht prinzipiell sagen, dass der deutsche Immobilienmarkt aktuell investitionsunfreundlich sei. Dennoch bleibt einiges zu tun, damit das Umfeld noch investitionsfreundlicher gestaltet wird.
Das Transaktionsgeschehen hat sich in den letzten Jahren wie auch gerade in den unmittelbar vorangegangenen Quartalen äußerst lebendig gezeigt und Rekordwerte erzielt. Auch international gilt Deutschland bei den Investoren als „Safe Haven“, weil wir inmitten der zunehmenden globalen Unsicherheiten als stabil, rechtssicher und transparent wahrgenommen werden – und es auch sind. Doch dürfen wir uns darauf nicht ausruhen und müssen unsere guten Voraussetzungen weiter verbessern beziehungsweise sollten diese nicht durch kontraproduktive Regelungen aushebeln.
Am wichtigsten ist es hier, den Grunderwerbsteuer-Flickenteppich zu entwirren. Bundeslandspezifisch unterschiedliche Höhen sind aus internationaler Perspektive ohnehin schwer verständlich. Eine Vereinheitlichung wie in anderen europäischen Ländern wäre sinnvoll und würde die Markttransparenz für nationale wie internationale Investoren steigern. Nach Volumen gestaffelte Steuersätze wie beispielsweise in Großbritannien und eine generell moderate Setzung würden Investitionen in deutsche Immobilien erleichtern. Möglicherweise ließe sich dadurch sogar die Attraktivität von Share Deals reduzieren. Zudem sollte über Freibeträge beim Ersterwerb durch private Käufer nachgedacht werden.
Generell muss die Bundespolitik für Ausgewogenheit sorgen. Ein Kampf um Investitionen durch niedrige Grunderwerbsteuersätze sollte ebenso unterbunden werden wie die Aufbesserung von Länderbudgets über steigende Abgabesätze.